Un piso de 4 habitaciones en Mataró por 107.000 €: el gran descuento, la deuda pequeña y lo que nadie te cuenta

La subasta, en pocas palabras

Piso en la avenida Puig i Cadafalch de Mataró, en un edificio de los años setenta. Unos 89 m² útiles (110 construidos según el Catastro), con salón-comedor, cocina, cuatro habitaciones, baño, galería y balcón. Hoy no es fácil encontrar cuatro dormitorios a este precio en la capital del Maresme.

Es una ejecución hipotecaria: un fondo de inversión compró la hipoteca al banco y ahora la reclama en el juzgado. Sale por 107.275 €, el depósito para participar es del 5 % (5.363,75 €) y las pujas se cierran el 14 de octubre a las 18:00.

La ficha indica que no es la vivienda habitual del deudor y que el ocupante es «desconocido». Volveremos sobre esto.

Valor de mercado

Mi valoración es de unos 290.000 €: lo que se pide por pisos comparables en la zona, con la rebaja prudente que siempre aplico, porque el precio de un anuncio no es el de una venta. Nuestra valoración orientativa lo sitúa entre 260.000 y 331.000 €, así que las cifras van de la mano.

Es una estimación, no una tasación. En un edificio con cincuenta años, el estado interior marca la diferencia entre una mano de pintura y una reforma integral, y eso solo se sabe viéndolo.

Las cargas: aquí sí hay buenas noticias

Hemos leído la certificación del Registro. La hipoteca que se ejecuta es la más antigua de la finca y por delante solo hay una servidumbre del propio edificio. Traducido: no hay cargas anteriores que el comprador tenga que asumir.

Detrás aparecen otras dos hipotecas que suman unos 156.600 €. Impresionan en el papel, pero son posteriores: con la adjudicación, el juzgado ordena cancelarlas. No las paga quien compra; si la puja supera lo que se le debe al fondo, el sobrante va a esos acreedores.

La letra pequeña

La deuda es pequeña, y eso es un arma de doble filo. El fondo reclama 62.900 €, menos de una cuarta parte de lo que vale el piso. La ley permite al deudor detener la subasta pagando todo lo que debe antes de que se apruebe el remate. Con tanta distancia entre deuda y valor, no sería raro que alguien lo intentara: el deudor, un familiar o un inversor que le compre el piso. Puedes ganar la puja y quedarte mirando; te devolverían el depósito, pero no el tiempo.

Ocupante desconocido. Puede ser el propio deudor, un familiar, un inquilino… o nadie. Si hay alguien dentro, recuperar la posesión es un trámite judicial que se mide en meses y en minutas de abogado. Mejor contar con ello desde el principio que descubrirlo después.

El descuento hace ruido. Un −63 % se ve desde lejos y esta subasta la va a mirar mucha gente. El precio final rara vez se queda cerca del de salida. La pregunta útil no es cuánto vale, sino hasta dónde tiene sentido llegar.

Las cuentas

Esta es la cuenta que haría yo, no una recomendación. Al precio de adjudicación hay que sumarle el impuesto de transmisiones (en Cataluña, con carácter general, el 10 %), registro y gestoría (unos 1.500 €), una reserva para reforma (en un piso de los setenta que no has visto por dentro, yo no bajaría de 30.000-40.000 €), las posibles deudas de comunidad e IBI y, si está ocupado, tiempo y abogado.

Mi objetivo sería adjudicármelo por unos 140.000 €. Con 14.000 € de impuesto, 1.500 € de gastos y 35.000 € de reforma, la operación se queda en unos 190.500 €. Frente a 290.000 €, eso deja un margen de casi 100.000 €: suficiente para absorber un desalojo, una reforma más cara de lo previsto o unos meses de espera.

Si la puja se va a 180.000 €, el coste sube a unos 234.500 € y el margen baja a unos 55.000 €. Todavía hay operación, pero ya muy ajustada para los riesgos que tiene.

¿Y a 220.000 €? Ni lo intentaría. Con todo sumado rondaría los 278.500 €: pagar precio de mercado por un piso que no has visto por dentro y que quizá tenga a alguien viviendo.

Antes de pujar, yo haría esto

Ir a verlo: la finca, el portal, los buzones, el estado de la fachada. Una charla con algún vecino o con el administrador dice más que cualquier ficha.

Preguntar por las deudas de comunidad al administrador y por el IBI pendiente al Ayuntamiento: el piso responde de la comunidad del año en curso y de los tres anteriores.

Consultar el estado del procedimiento en el juzgado: si el deudor ha movido ficha para pagar o negociar, o si hay recursos pendientes.

Escribir mi precio máximo antes de entrar al portal de subastas. Y no tocarlo en los últimos minutos, que es cuando se cometen los errores caros.